一般以契税完税凭证或房产证上的日期为准（取较早者）。继承、赠与取得的房屋，从原房主取得之日起算。"满 2 年"指24 个月，不是"跨 2 个自然年"——2024 年 3 月买、2026 年 3 月卖才算满 2 年；2024 年 12 月买、2026 年 1 月卖只能算 1 年多。

是卖方家庭名下唯一的生活用房（不含商铺、车位、写字楼），且卖方个人取得满 5 年。"家庭"=卖方本人 + 配偶 + 未成年子女。判定按省级行政区范围内的住房（部分城市口径不同，最终以税务部门认定为准）。满五唯一两个条件同时成立才能免个税，缺一不可。

按建筑面积（房产证上"建筑面积"那一栏），不是套内、也不是公摊面积。140㎡ 是含——140㎡ 整按 ≤140 档（首套 1%、二套 1%）。财政部税务总局住建部公告 2024 年第 16 号（2024-12-01 起执行）把原 90㎡ 分档改成 140㎡，且不分一线非一线——北上广深与其他城市对齐。

按家庭（夫妻 + 未成年子女）在购房所在城市已有住房套数认定（"认房认贷"政策的"认房"部分）。各地实操：成都、长沙等部分城市仅"认房"；北京、上海等仍"认房认贷"——离婚后不久买房也算二套。本工具不替你判断，由你按当地房管/税务部门口径勾选。

适用次序按征管口径：能提供完整准确凭证（购房合同、契税完税证、装修发票等）并能正确计算应纳税额的，应据实征收 20%；不能提供的，税务机关可核定征收（多数城市 1%，部分 1.5%–3%）——这是征管口径，不是纳税人自选。金额对比：据实通常在买入价高、持有期短、亏本卖房时更低（差额小甚至为负）；核定通常在买入价远低于现值（早期低价购入）时更低。本工具同时提供两种测算模式，方便对照本次交易在两种口径下的数额，实际申报以当地税务征管口径为准。

要算进去——依据国税发〔2007〕33 号，商品房原值 = 购置该房屋时实际支付的房价款 + 缴纳的相关税费（含上次买入时的契税、印花税等）。所以"原值"输入框应填：上次买房合同价 + 上次契税 + 上次买入相关税费。不要把上次契税重复填到"合理费用"里——合理费用是装修、贷款利息、中介费这类"持有/转让过程中"的支出，而非"购入时"的支出。其它房屋原值口径：自建房=建造费 + 取得产权时税费；已购公房=房改成本价 × 套内面积 + 原产权单位收取的所有权转让收入；经济适用房=原房价 + 综合地价款；拆迁安置房=拆迁户实付购房价 + 相关税费。

截至 2026 年口径基本统一：增值税 2024-11-18 起全国不分普通/非普通住宅、2026-01-01 起征收率全国统一下调为 3%（满 2 年免征）；契税 2024-12-01 起全国 140㎡ 同档。剩余差异主要在：(1) "认房认贷"判定二套口径；(2) 个税核定征收率（1%/1.5%/2%/3% 视市/区）；(3) 卖方家庭唯一住房的核查范围（省级 vs 全国）。这三项工具不替你判断，由当地实际口径决定后用工具复算金额。

不算。这些是市场化收费，不是法定税费，因城因机构差异极大（中介费一般 1%–3% 由双方协商、登记费 80–550 元/套、贷款服务费 0.5%–1%）。本工具只算法定四税一费（增值税、附加、个税、契税、印花税），其它费用请单独再加。

契税计税依据剔除增值税——财政部税务总局公告 2016 年第 23 号："出让方为契税纳税人提供的增值税额，不计入契税计税依据"。换算关系：满 2 年免增值税 → 不含税价 = 成交价；不满 2 年 → 不含税价 = 成交价 ÷ 1.03（自 2026-01-01 起 3% 征收率，此前为 ÷ 1.05）。所以同样 200 万的成交价，不满 2 年时契税基数约 194.17 万，比成交价少约 2.9%。