房贷计算器 基于贷款本金、期限、利率，按等额本息或等额本金算出每月还款金额和累计利息。支持商业贷款、公积金贷款、组合贷三种类型，并可测算提前还款的缩短年限 / 减少月供两种方案。两种还款方式的总利息差别可能高达 15–20%，是购房者做出首次决策前必算的数字。
每月还款固定，本金逐月增加、利息逐月减少，前期以还利息为主。适合收入平稳、追求预算可预测的家庭。
公式：月供 = 本金 × [月利率 × (1 + 月利率)^期数] / [(1 + 月利率)^期数 - 1]
每月还本金固定，利息随剩余本金递减，月供逐月下降。总利息比等额本息少 10–20%，但首月月供最高，前 5–8 年压力明显更大。适合收入预期稳定或即将下降的人群。
商业贷款月供 + 公积金贷款月供，按相同年限分别计算再相加。利用公积金相对更低的贷款利率拉低整体成本，适用于公积金额度不足以覆盖全部贷款的情况。
截至 2026-05-01，5 年期以上 LPR 为 3.50%，首套 5 年以上公积金贷款利率为 2.60%；部分银行可能在 LPR 基础上加减点。贷款期限和利率对总利息的影响是非线性的——贷款 30 年比 20 年通常会多承担大量利息，利率每变动 0.5 个百分点也会显著改变总成本。结果仅供参考，实际以银行贷款合同、重定价日和当地政策为准。
同一笔 30 年、100 万、4.0% 贷款，等额本息总利息约 71.8 万、月供稳定 4774 元；等额本金总利息约 60.1 万，首月 6111 元但逐月递减。等额本金总利息少约 11 万，代价是前 5-8 年月供压力大。
2020 年起存量房贷普遍按 LPR（贷款市场报价利率）定价并按合同约定重定价。商贷利率 = 5 年期以上 LPR + 加点，加点在签约时锁定；LPR 由人行授权公布。截至 2026-05-01，5 年期以上 LPR 为 3.50%。自 2025-05-08 起，首套 5 年以上公积金贷款利率为 2.60%。本工具默认值仅作示例，实际以你的合同和银行审批为准。
组合贷 = 商业贷款 + 公积金贷款，两部分按各自金额、利率、年限分别计算月供，然后相加。本工具支持商贷和公积金分别填入金额和利率，年限通常保持一致。组合贷的优势是利用公积金相对更低的贷款利率降低整体融资成本，具体能省多少取决于额度、期限和两部分利差。
不一定。是否提前还款要一起看你的当前执行利率、违约金、现金流和可替代投资回报。商贷和公积金贷款利率、各行提前还款政策都可能变化；不到一定年限提前还，有些合同会约定违约金或预约限制。工具更适合先做静态测算，最终还要回到合同条款判断。
目标省利息就选"缩短年限"，目标降低月供压力就选"减少月供"。按 100 万、30 年、4.0% 算，提前还 20 万，缩短年限省利息约 28 万；减少月供省利息约 13 万。前者适合收入稳定，后者适合收入有下行风险。
商贷和公积金贷款的首套、二套利率差异受城市政策和银行口径影响，不能只看一个固定数。自 2025-05-08 起，第二套个人住房公积金贷款利率下限为 5 年以下 2.525%、5 年以上 3.075%。商贷部分则要看当期 LPR、合同加点和当地首套/二套政策，真正拉开总成本的通常还是首付比例、贷款总额和期限。