房贷计算器 基于贷款本金、期限、利率，按等额本息或等额本金算出每月还款金额和累计利息。支持商业贷款、公积金贷款、组合贷三种类型，并可测算提前还款的缩短年限/减少月供两种方案。两种还款方式的总利息差别可能高达 15-20%，是购房者做出首次决策前必算的数字。
等额本息（Equal Installment）：每月还款固定，本金逐月增加、利息逐月减少，前期以还利息为主。适合收入平稳、追求预算可预测的家庭。公式：月供 = 本金 × [月利率 × (1 + 月利率)^期数] / [(1 + 月利率)^期数 - 1]。
等额本金（Equal Principal）：每月还本金固定，利息随剩余本金递减，月供逐月下降。总利息比等额本息少 10-20%，但首月月供最高，前 5-8 年压力明显更大。适合收入预期稳定或即将下降的人群。
组合贷：商业贷款月供 + 公积金贷款月供，按相同年限分别计算再相加。利用公积金低利率（2.85%）拉低整体成本，适用于公积金额度不足以覆盖全部贷款的情况。
利率参考：5 年以上 LPR 近期约 3.10%（商业贷款基准）、5 年以上公积金贷款利率 2.85%；部分银行可能在 LPR 基础上加减点。贷款期限和利率对总利息的影响是非线性的——贷款 30 年比 20 年总利息多 60% 以上，利率每降 0.5% 总利息减少约 10%。结果仅供参考，实际以银行贷款合同为准。
同一笔 30 年、100 万、4.0% 贷款，等额本息总利息约 71.8 万、月供稳定 4774 元；等额本金总利息约 60.1 万，首月 6111 元但逐月递减。等额本金总利息少约 11 万，代价是前 5-8 年月供压力大。
2020 年起存量房贷按 LPR（贷款市场报价利率）定价，每年调整一次。商贷利率 = 5 年期 LPR + 加点，加点在签约时锁定；LPR 由人行每月公布。本工具默认 5 年以上 LPR 为 3.10%、5 年以上公积金贷款利率 2.85%，实际以银行审批为准。公积金贷款利率由国务院独立调整，与 LPR 脱钩。
组合贷 = 商业贷款 + 公积金贷款，两部分按各自金额、利率、年限分别计算月供，然后相加。本工具支持商贷和公积金分别填入金额和利率，年限通常保持一致。组合贷的优势是利用公积金低息额度（2.85%）降低整体利率，比纯商贷少交 10-20% 利息。
不一定。如果手里的钱年化收益稳定高于房贷利率，就不划算。5 年期 LPR 近期约 3.10%、公积金 2.85%，银行理财 2-4% 普遍能跑赢，股票/基金有风险需自评。此外大部分银行首次提前还款免违约金，但不到 1 年就提前还款会收 1-3% 违约金，合同要看清。
目标省利息就选"缩短年限"，目标降低月供压力就选"减少月供"。按 100 万、30 年、4.0% 算，提前还 20 万，缩短年限省利息约 28 万；减少月供省利息约 13 万。前者适合收入稳定，后者适合收入有下行风险。
2024 年新政后，首套和二套利率在一线城市的商贷加点差约 10-30 bp（即 0.1%-0.3%），部分城市已并档。公积金贷款首套 2.85%、二套 3.325%（2025 年后标准），差距更大。真正拉开差距的是首付比例——首套 20-30%、二套 40-50%，总利息相差巨大。